Datum beantwoording 8 september 2020
Vraag werd gesteld aan College van Burgemeester en Wethouders

Algemeen
College verkoopt bedrijfskavel binnen de vastgestelde kaders.
De door de gemeenteraad genomen besluiten vormen het kader bij onder andere grondverkopen.
Dit is ook van toepassing op de ontwikkeling van bedrijventerreinen en in onderhavige situatie op de grondverkoop van een bedrijfskavel aan DSV.
De raadsbesluiten die onder andere het kader vormen voor deze grondverkoop zijn:

• Vaststellen van het bestemmingsplan Welgelegen III (20-04- 2017)
• Vaststellen Structuurvisie Uitbreiding Welgelegen Tholen (15-03-2018)
• Vaststellen grondprijzen gemeente Tholen (jaarlijks, laatstelijk 06-12-2018 en 12-12-2019)
• Vaststellen grondexploitatieberekening (jaarlijks, laatstelijk 11-10-2018, 20-06-2019 en-04-2020)

Wanneer het college of een externe partij af wil wijken van een raadsbesluit dan zal dit wederom voorgelegd moeten worden aan de gemeenteraad.
De transactie met DSV wijkt niet af van verkopen van bedrijfsgrond aan andere bedrijven. Namelijk de levering van een bouwrijp kavel tegen de door de raad vastgestelde grondprijs.
Omdat in het in dit geval om een grootschalige locatie en een specifieke vorm van bedrijvigheid gaat is getracht maatwerk toe te passen voor zover dat binnen de gestelde kaders past.

Beantwoording

1. De transactie met DSV wijkt niet af van verkopen van bedrijfsgrond aan andere bedrijven.
   Namelijk de levering van een bouwrijp kavel tegen de door de raad vastgestelde grondprijs.
   Omdat de grondprijzen in Tholen door de gemeenteraad zijn vastgesteld is onderhandelen over de grondprijs door het college niet mogelijk.
   Dit in tegenstelling tot wat het ABT suggereert dat het college een slecht onderhandelresultaat op de grondprijs bereikt zou hebben.
   Meermaals wordt bij gronduitgifte een maatwerkoplossing gezocht wanneer er niet gelijk betaald kan worden.
   Gedacht kan dan worden aan uitgifte in erfpacht of zoals ook al meerder keren is toegepast een uitgestelde betaling in combinatie met de nodige zekerheden.
   In onderhavig geval was uitstel gewenst in verband met de sale en leaseback constructie.
   Na een jaar zou het complex aan een belegger verkocht worden en zou vooraf de koopprijs voor de grond worden betaald.
   De koopsom is inmiddels voldaan.
   Het was overigens juridisch ook niet mogelijk dat DSV het complex zou verkopen voordat de koopsom betaald zou zijn en de hypotheek geroyeerd kon worden en de ontbindende voorwaarde vervuld zou zijn.
   
   
2. De gemeente heeft het aanbod van DSV om hypotheek te verlenen op de kavel, een concerngarantie en daarbovenop nog een ontbindende voorwaarde door haar adviseurs van PelsRijken laten toetsen.
   De zekerheid bleek volgens onze adviseurs voldoende.
   We hebben daarom geen bankgarantie geëist.
   
   
3. Binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders (bestemmingsplan, grondprijzen en grondexploitatie) heeft het college getracht de betreffende bedrijfskavel te verkopen.
   Op vraag van DSV is door het college ingestemd met uitstel van betaling zonder rentevergoeding.
   Er is overigens pas sprake van ongeoorloofde staatssteun wanneer een bedrijf boven een ander bedrijf bevoordeeld wordt.
   Met andere woorden wanneer niet marktconform wordt gehandeld.
   Naar mening van het college is dit niet het geval.
   Bovendien is staatssteun geoorloofd wanneer deze kleiner is dan € 200.000 (de minimis- regel).
   In het kader van het toezicht op staatssteun maakt de Europese Commissie gebruik van referentie- en disconteringspercentages.
   Deze referentie- en disconteringspercentages worden als indicatie van de marktrente gebruikt om het bruto subsidie-equivalent van de steun te bepalen en zodoende de inachtneming van de minimis-regel (geoorloofde staatssteun < € 200.000) te controleren.
   Als basispercentage wordt de 1-jaars EURIBOR gehanteerd.
   Deze bedroeg op 13 mei 2019 -0,12%.
   Hierop dient een opslag te worden toegepast, afhankelijk van de rating van de betrokken onderneming en de geboden zakelijke zekerheden.
   Uitgaande van de opslag van 1% (100 basispunten) komt de marktrente bij benadering uit op 0,88%.
   Uitgaande van de vordering van € 13,2 miljoen komt dit neer op een bevoordeling van € 116.000 per jaar.
   
4. De belastingen zijn op 1 januari 2020 voor rekening van DSV.
   Het is niet ongebruikelijk om deze lasten per begin van een kalenderjaar over te laten gaan op de nieuwe eigenaar.
   Ook bij grondaankopen door de gemeente Tholen hanteren we die lijn en valt het voordeel onze kant op.
   (Bijvoorbeeld bij de grondaankopen van 2 ha naast het bedrijventerrein te Sint Philipsland en 6,5 ha nabij bedrijventerrein te Tholen).
   Deze werkwijze is niet in strijdt met de wet en ook niet ongebruikelijk.
   Voorgaande hebben wij nogmaals nagevraagd bij een notariskantoor.
   De herinrichtingsrente komt voor rekening van de gemeente, omdat dit te maken heeft met het agrarisch gebruik en niet met de nieuwe bedrijfsbestemming.
   Dit is gebruikelijk bij al onze grondexploitaties.
   
5. Onze gemeente werkt met een bouwverplichting om te voorkomen dat gespeculeerd wordt met onbebouwde gronden.
   Verkoop van bedrijfspanden is vervolgens vrij, het college ziet geen rol voor de gemeente om zich in die markt te mengen.
   De gemeente heeft standaard in haar algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwgrond geen anti speculatiebeding opgenomen.
   Daar op basis van 1 transactie van afwijken zou niet consistent zijn.
   
6. De gevraagde gegevens zijn 29 augustus 2020, binnen de gevraagde termijn toegezonden.
   
7. Normaliter zijn in onze standaardcontracten o.b.v. de algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwgrond eenaantal aspecten voorzien van een boeteclausule.
   In samenspraak met onze eerdergenoemde adviseurs zijn meer zaken verbonden met een boetebeding.
   O.a. de verplichting voor DSV om een ontvankelijke omgevingsvergunning in te dienen, zodat wij vergunning konden verlenen en de transactie afgewikkeld kon worden.
   Omdat 10% boete van de koopsom voor bijvoorbeeld het niet voldoen aan de bouwverplichting tot een buitenproportionele bedragen zou leiden is het boetepercentage naar beneden bijgesteld.
   Daarnaast is door de gemeente Tholen bezien of het boetebeding kon voorzien in de kosten die eventueel gemaakt zouden moeten worden.
   Een omvang van een gestelde boete mag niet onredelijke zijn.
   Overigens is een boetebeding in koopovereenkomsten van de gemeente Tholen geen verdienmodel.
   
8. In het geval van DSV is op dezelfde wijze geacteerd m.b.t. duurzaamheidsmaatregelen als bij andere nieuwbouwprojecten die moeten voldoen aan Nederlandse wetgeving op het gebied van duurzaamheid (bijvoorbeeld Bouwbesluit).
   Er is voortdurend aandacht voor gevraagd in gesprekken met DSV.
   Ook hebben wij DSV met diverse actoren op dat gebied in contact gebracht.
   Dit heeft in ieder geval toe geleid dat men onderzocht heeft om zonnepanelen op het pand te plaatsen.
   Toen dat niet haalbaar bleek heeft men gezocht naar de inkoop van duurzame energie.
   Hieruit is de afname van energie van het zonnepark Ceresweg ontstaan.
   Verder heeft men door het hele pand warmtepompen toegepast en voldoet de locatie (gebouw en buitenterrein) aan de duurzaamheidseisen van Breeam en circulair bouwen.
   Er is echter in het gemeentelijk beleid geen basis om dwingende eisen te kunnen stellen.

HoofdstukkenHoger Menu Pagina's start Eerste reeks vragen DSV Eerste reeks antwoorden DSV Tweede reeks vragen DSV Tweede reeks antwoorden DSV BestandenEerste reeks vragen DSV.pdf 20.0013 Eerste reeks antwoorden DSV.pdf Tweede reeks vragen DSV.pdf 20.0014 tweede reeks antwoorden DSV.pdf