logo
08.06724 Taxatie WOZ-waarde


Schriftelijke vraag
(art. 27 RvO commissie)

Per onderwerp afzonderlijk formulier gebruiken
Indienen via het e-mailadres griffie@tholen.nl

Nummer 08.06724
Datum ontvangst raadsgriffie 19 mei 2008
Datum 19 mei 2008
Vraag wordt gesteld aan
(college of burgemeester)
College van burgemeester en wethouders
Naam steller vraag J.J.P.A. Boulogne namens Algemeen Belang Tholen.
Verzocht wordt de volgende
vraag (vragen) te beantwoorden
  1. Algemeen Belang Tholen zou graag op de hoogte gebracht worden hoe de taxatie plaats vindt om de WOZ-waarde te bepalen.
  2. Wat is de oorzaak van de lagere waarde van de woning ten opzichte van de taxatiewaarde van 2005 gezien het feit dat de woningen tot op heden alleen maar duurder zijn geworden?
  3. Is het terecht dat, om de waarde van een woning te bepalen, woningen worden vergeleken met woningen uit andere kernen?
  4. Kan je stellen dat de aan- of verkoopprijs ook de waarde is van de woning?
    De vraagprijs is in veel gevallen hoger dan de werkelijke waarde.
  5. Wat is de oorzaak dat twee exact dezelfde woningen verschillen in getaxeerde waarde?
  6. Zou het college kunnen onderzoeken of de afdoeningstermijnen ingekort kunnen worden.
    Als dat niet mogelijk is zou ik het college willen verzoeken om in overleg met SABEWA te wachten met het opleggen van een nieuwe aanslag tot dat de definitieve uitspraak op een bezwaar door de rechtbank bekend is.
Toelichting
(indien nodig)
Algemeen Belang Tholen is door verschillende burgers benaderd die het niet eens zijn met de taxatie van hun onroerend goed voor het belastingjaar 2008.
Gemiddeld zijn er waardeschommelingen van plus € 30.000,00 tot min € 25.000,00 ten opzichte van 2005.
Zo was er een burger die in 2007 bezwaar had aangetekend tegen de WOZ-waarde van hun onroerend goed omdat zij de getaxeerde waarde te hoog vonden.
Dat bezwaar is toen niet gehonoreerd.
Wat schetst hun verbazing dat per waardepeildatum 1 januari 2007 de WOZ-waarde met €25.000,00 verlaagd is.
Ten aanzien van de vergelijking van een woning met andere relevante marktgegevens doen zich ook zeer vreemde situaties voor.
Zo worden twee vergelijkbare woningen die aan elkaar gebouwd zijn met exact het zelfde vloer- en tuinoppervlak verschillend in waarde beoordeeld.
Het verschil bedraagt maar liefst € 7.000,00 zonder nadere onderbouwing.
Soms is de vergelijking bouwkundig gezien onterecht.
In enkele gevallen worden woningen vergeleken met de waarde van woningen uit andere kernen bv. St-Annaland en Poorvliet.
Soms is de aankoopprijs bepalend voor de waarde van de woning.
Gezien het bovenstaande kunnen wij in het tot stand komen van de WOZ-waarde geen constante lijn ontdekken.

Bezwaar.
Als men bezwaar maakt bij SABEWA tegen de opgelegde aanslag is de kans groot dat de uitslag ongeveer aan het eind van het jaar bekend is.
Neemt men echter geen genoegen met de uitslag van het bezwaar dan moet men naar de rechtbank.
De uitspraak door de rechtbank duurt ongeveer 15 maanden.
Voordat er een definitieve uitspraak is, heeft men de nieuwe aanslag al weer ontvangen zonder dat hij aangepast is; er is immers nog geen uitspraak van de rechtbank.
Dan moet er weer een nieuw bezwaar ingediend worden.
Antwoord van college/
burgemeester indien schriftelijk
antwoord wordt gegeven *
  1. De waardebepaling ingevolge de Wet WOZ geschiedt overeenkomstig de richtlijnen zoals die zijn opgenomen in de "Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling".
    De waarderingsinstructie is opgesteld door de Waarderingskamer, dit is een zelfstandig bestuursorgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeenten.
    Vanaf 2007 is er sprake van een systeem van jaarlijkse waardebepaling. Binnen het totale proces van het jaarlijks herwaarderen zijn met name de onderstaande deelprocessen van belang:
    -permanente marktanalyse
    -taxeren peilpunten
    -taxeren bulk
    Marktanalyse.
    Vanuit het kadaster worden alle gerealiseerde verkopen aangeleverd.
    SaBeWa onderzoekt en analyseert in hoeverre deze verkopen bruikbaar zijn ter onderbouwing van de taxaties.
    Verkoopcijfers kunnen om uiteen lopende redenen niet geheel marktconform zijn.
    Denk hierbij aan familietransacties, transacties aan zittende huurders enz.
    Verkoopcijfers die niet marktconform zijn worden gecorrigeerd of niet gebruikt ter onderbouwing.
    Uit de marktanalyse worden kengetallen gedestilleerd, zoals m3-prijzen en m2-prijzen voor de grond.
    Ook speelt de bouwgrondprijs een rol in de marktanalyse.
    Met de gevonden kengetallen worden de peilpunten gewaardeerd.
    Taxeren peilpunten.
    Peilpunten zijn geselecteerde woningen die representatief zijn voor een groep woningen.
    Criteria zijn o.a.bouwjaar, inhoud, bouwstijl, kenmerken als isolatie e.d.
    Taxeren bulktaxaties.
    Als de peilpunten zijn getaxeerd wordt de waarde ingevoerd in het waarderingssysteem.
    Het systeem voorziet vervolgens alle woningen van een zogenoemde prognosewaarde.
    Deze waarde wordt door een taxateur gecontroleerd, en waar nodig gecorrigeerd (bijvoorbeeld als gevolg van achterstallig onderhoud).
    Het jaarlijks systeem van herwaarderen is met diverse waarborgen omringd.
    Gelet echter op de massaliteit van de gegevens kan zich in een individueel geval een vergissing voordoen.
  2. De onroerend goed markt is aan veranderingen onderhevig.
    Met andere woorden het kan voorkomen, dat woningen in een bepaalde straat en /of wijk meer dalen of stijgen ten opzichte van woningen in andere straten/wijken.
    Ook door achterstallig onderhoud, verbouwing etc. kan de waardevaststelling afwijken ten opzichte van de groep.
  3. Ja. Zie onder 1.
    Een taxatie dient met drie daadwerkelijke verkopen te worden onderbouwd.
    Het meest wenselijk is een taxatie te onderbouwen met woningen uit dezelfde kern.
    Dit is echter niet altijd mogelijk.
    In gevallen waarin dit niet mogelijk is wordt voor de vergelijking uitgeweken naar andere kernen.
    Al naar gelang de ligging zal mogelijk een lagere of hogere grondwaarde een corrigerende factor bij de waardevaststelling zijn.
  4. Ja. De gerealiseerde verkoopprijs op of rond een peildatum is gelijk aan de WOZ-waarde.
    Uitzonderingen hierop zijn de bij marktanalyse genoemde niet marktconforme verkopen.
    Wanneer de woning is verkocht rondom de waardepeil-datum, dan zal de WOZ-waarde in de buurt liggen van het verkoopcijfer.
    De verkoop is dan namelijk conform artikel 17 van de wet WOZ tot stand gekomen.
    Vraagprijzen worden bij de waardebepaling niet gebruikt.
  5. Wanneer woningen exact hetzelfde zijn worden ze ook exact hetzelfde gewaardeerd.
    Dit wordt gewaarborgd door het gebruikmaken van zogenoemde groepsindelingen.
    Woningen die gelijk zijn aan elkaar, worden in een zogenaamde bouwstroom geplaatst.
    Het komt echter nogal eens voor dat er toch kleine verschillen bestaan tussen ogenschijnlijk exact dezelfde woningen.
    Hierdoor kan verschil in waarde ontstaan.
    Bijvoorbeeld verschillen in oppervlakte, extra berging/serre, garage(grootte), achterstallig onderhoud etc.
  6. Tot en met 2007 was er voor bezwaarschriften gemeentelijke belastingen en woz-bezwaren sprake van een beslistermijn van een jaar na ontvangst van het bezwaarschrift.
    Vanaf 2008 geldt voor gemeentelijke belastingen en WOZ-zaken een beslistermijn tot eind van het jaar waarin het bezwaarschrift is ingediend.
    Deze wijziging betekent op zich een verkorting van de beslistermijn.
    Streven van SaBeWa is om de afdoeningstermijn in te korten.
    Of men hierin slaagt zal met name afhangen van het aantal bezwaarschriften wat wordt ingediend.
    Het is binnen het totale proces van het jaarlijks herwaarderen gewenst om woz-objecten waartegen nog beroepsprocedures lopen toch met de normale herwaarderingscyclus mee te nemen.
    Indien een uitspraak ook gevolgen heeft voor een opvolgende herwaardering wordt dit ambtshalve hersteld.
    Overigens is het aantal beroepsprocedures zeer beperkt.
Datum beantwoording
Ingeleverd bij de griffie 17 juni 2008

* afspraak is om, indien mogelijk, mondeling antwoord te geven in de eerstvolgende vergadering


ABT lichtgrijs
2008
HoofdstukkenHoger Menu Pagina's Start 08.06724 Taxatie WOZ-waarde 08.11259 Afwikkeling Deehoeve 080811 rapport Kleur bekennen raadsbesluit Bestanden 080811 rapport Kleur bekennen raadsvoorstel.pdf

Valid HTML 5.0 Valid CSS Valid i18n
Inloggen
© 2021 Algemeen Belang Tholen.
Externe artkelen hebben een bronvermelding,
overname eigen-artikelen is toegestaan mits met bronvermelding.

Webber versie 210305a
Pagina gemaakt in
Pagina aangemaakt
Laatste aanpassing
Pagina grootte
45452 µsec.
Onbekend
Onbekend
17234 bytes